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힐스테이트용인마크밸리 7월부터 집 살 때 대출 한도 확 줄어든다...특히 ‘이곳’ 타격이라는데
APT
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06.21 23:32
힐스테이트용인마크밸리 7월부터 집 살 때 대출 한도 확 줄어든다...특히 ‘이곳’ 타격이라는데
지난달 서울 비강남권 아파트의 거래량이 늘어난 것으로 나타났습니다. 7월부터 추가 대출 규제가 시행되는 만큼 그 전에 ‘막차’를 타자는 심리가 있었던 것으로 분석됩니다. 왜 유독 비강남권 실수요자들이 분주했던 걸까요. 오늘은 대출 한도를 최대 수천만원 가량 줄이는 ‘스트레스 DSR’ 제도를 하나하나 살펴보겠습니다.
상환 능력 고려하는 ‘DSR’이란?
은행은 보통 대출 심사를 할 때 여러 기준을 살펴봅니다. 돈을 잘 갚을 수 있는 사람인지 따져보는 거죠. 이때 참고하는 지표 중 하나가 바로 DSR입니다. DSR은 ‘총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)’의 줄임말입니다. 쉽게 말해 1년 동안 버는 연소득 중에서 대출 원금과 이자를 갚는데 쓰는 돈의 비율을 뜻합니다. 이 비율이 일정 수준에 도달하면 은행은 대출을 해주지 않습니다.
예를 들어 연봉이 1억 원이라고 가정해볼까요. 이 중 4000만원을 힐스테이트용인마크밸리 주택담보대출, 신용대출, 전세대출 등을 갚는 데 쓴다면, DSR은 40%가 됩니다. 만약 빚 갚는 데 5000만원을 썼다면요. DSR은 50%가 되겠죠. 결국 DSR은 돈을 빌리는 사람인 차주의 ‘빚 갚는 능력(부채 상환 능력)’을 보여준다고 이해하면 쉽습니다. 현재 은행권은 DSR 40%, 저축은행에선 50%를 넘지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있습니다.
대출한도 줄이는 ‘스트레스 DSR’이란?
문제는 DSR이 대출을 받는 시점의 금리만 반영한다는 겁니다. 대출 받을 때는 금리가 1%로 낮았는데, 현재 금리는 4%대로 높아졌다면요. 금리가 높을수록 내야 하는 대출 원리금 부담도 커집니다. 그 부담이 상환 능력을 벗어나는 수준으로도 커질 수 있겠죠. 결국 DSR 제도는 미래 금리가 변동할 위험은 반영하지 못하는 한계가 있습니다.
이 같은 문제를 해결하고자 나온 방안이 바로 ‘스트레스 DSR’입니다. DSR을 계산할 때 실제 금리에다 가산 금리(스트레스 금리)를 더해 원리금 상환액을 계산하도록 하는 제도입니다. ‘가상의 금리’를 더하다보니 실제 금리보다 높은 금리로 DSR을 계산하게 됩니다. 나중에 금리가 올라도 차주가 버틸 수 있는가를 미리 평가하는 겁니다.
금융당국이나 은행 입장에선 대출의 건전성을 높일 수 있는 제도입니다. 금리가 오르는 힘든 상황까지도 가정해서 보수적으로 대출을 해주니까요. 실제 대출 금리가 바뀌는 건 아니지만, DSR 산정 공식이 바뀌다보니 돈을 빌리려는 차주 입장에선 대출 한도가 줄어드는 효과가 생깁니다.
7월부터 대출 한도 최대 3000만원↓
대출 한도를 갑자기 확 줄이면 힐스테이트용인마크밸리모델하우스 반발이 엄청나겠죠. 금융당국은 이에 지난해 스트레스 DSR 제도를 3단계에 걸쳐 천천히 도입하기로 결정했습니다. 스트레스 금리를 1단계 때는 0.38%, 2단계 때는 지방 0.75%·수도권 1.2%, 3단계 때는 지방 0.75%·수도권 1.5%를 각각 적용하기로 한 겁니다. 오는 7월 1일이 바로 3단계 스트레스 DSR이 적용되는 시점입니다.
예시를 통해 대출 한도가 얼마나 줄어드는 지 살펴볼까요. 만약 연봉 1억원을 버는 차주가 수도권에 집을 사려고 4.2% 금리로, 30년 만기 원리금 균등 상환 조건으로, 변동형 주택담보대출(주담대)을 받았다면요. 현재 5억 9400만원인 대출 한도가 7월 1일부턴 5억 7400만원으로 줄어듭니다.
같은 조건의 혼합형 주담대를 빌린다고 가정해볼까요. 현재 6억 2700만원을 빌릴 수 있지만 7월 1일부턴 5억 9400만원만 대출이 나옵니다. 대출 한도가 3300만원 줄어드는 셈입니다. 주기형 주담대 상품의 대출 한도 역시 1800만원(6억 5300만원→6억 3500만원) 감소합니다. 어떤 주담대 금리 유형을 택하던 대출 한도가 1000만~3000만원 줄어드는 겁니다.
노도강 등 실수요자 선호지 직격탄
최대 3000만원 가량 대출 한도가 줄어드는 건 중산층이나 저소득층에게 더욱 타격으로 여겨집니다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 이들 실수요자가 관심 갖는 서울 강북권이나 수도권 외곽지역의 주택 거래가 위축될 수 있다는 전망이 나오는 이유입니다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “대출 한도가 줄면 수도권 아파트 거래량은 줄어들 것”이라며 “특히 실수요자 중심인 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽지역은 더욱 타격을 입을 수 있다”고 설명했습니다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “같은 수도권이라도 주택 시장 양극화가 더욱 심해질 것”이라면서 “외곽지역은 거래량이 줄며 가격 조정이 이뤄질 수 있다. 하지만 강남권에 미치는 영향은 작을 것”이라고 내다봤습니다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 투기과열지구와 조정대상지역이라 대출 한도가 적은데도 신고가가 계속 나오고 있으니까요.
경기 남부의 평택·이천 등은 더욱 울상입니다. 두 곳은 수도권임에도 신축 힐스테이트용인마크밸리아파트가 좀처럼 팔리지 않아 ‘미분양관리지역’으로 지정돼 있는 상황입니다. 대출 한도가 줄어들면 더욱 외면 받을 가능성이 높습니다.
지난달 서울 비강남권 아파트의 거래량이 늘어난 것으로 나타났습니다. 7월부터 추가 대출 규제가 시행되는 만큼 그 전에 ‘막차’를 타자는 심리가 있었던 것으로 분석됩니다. 왜 유독 비강남권 실수요자들이 분주했던 걸까요. 오늘은 대출 한도를 최대 수천만원 가량 줄이는 ‘스트레스 DSR’ 제도를 하나하나 살펴보겠습니다.
상환 능력 고려하는 ‘DSR’이란?
은행은 보통 대출 심사를 할 때 여러 기준을 살펴봅니다. 돈을 잘 갚을 수 있는 사람인지 따져보는 거죠. 이때 참고하는 지표 중 하나가 바로 DSR입니다. DSR은 ‘총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)’의 줄임말입니다. 쉽게 말해 1년 동안 버는 연소득 중에서 대출 원금과 이자를 갚는데 쓰는 돈의 비율을 뜻합니다. 이 비율이 일정 수준에 도달하면 은행은 대출을 해주지 않습니다.
예를 들어 연봉이 1억 원이라고 가정해볼까요. 이 중 4000만원을 힐스테이트용인마크밸리 주택담보대출, 신용대출, 전세대출 등을 갚는 데 쓴다면, DSR은 40%가 됩니다. 만약 빚 갚는 데 5000만원을 썼다면요. DSR은 50%가 되겠죠. 결국 DSR은 돈을 빌리는 사람인 차주의 ‘빚 갚는 능력(부채 상환 능력)’을 보여준다고 이해하면 쉽습니다. 현재 은행권은 DSR 40%, 저축은행에선 50%를 넘지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있습니다.
대출한도 줄이는 ‘스트레스 DSR’이란?
문제는 DSR이 대출을 받는 시점의 금리만 반영한다는 겁니다. 대출 받을 때는 금리가 1%로 낮았는데, 현재 금리는 4%대로 높아졌다면요. 금리가 높을수록 내야 하는 대출 원리금 부담도 커집니다. 그 부담이 상환 능력을 벗어나는 수준으로도 커질 수 있겠죠. 결국 DSR 제도는 미래 금리가 변동할 위험은 반영하지 못하는 한계가 있습니다.
이 같은 문제를 해결하고자 나온 방안이 바로 ‘스트레스 DSR’입니다. DSR을 계산할 때 실제 금리에다 가산 금리(스트레스 금리)를 더해 원리금 상환액을 계산하도록 하는 제도입니다. ‘가상의 금리’를 더하다보니 실제 금리보다 높은 금리로 DSR을 계산하게 됩니다. 나중에 금리가 올라도 차주가 버틸 수 있는가를 미리 평가하는 겁니다.
금융당국이나 은행 입장에선 대출의 건전성을 높일 수 있는 제도입니다. 금리가 오르는 힘든 상황까지도 가정해서 보수적으로 대출을 해주니까요. 실제 대출 금리가 바뀌는 건 아니지만, DSR 산정 공식이 바뀌다보니 돈을 빌리려는 차주 입장에선 대출 한도가 줄어드는 효과가 생깁니다.
7월부터 대출 한도 최대 3000만원↓
대출 한도를 갑자기 확 줄이면 힐스테이트용인마크밸리모델하우스 반발이 엄청나겠죠. 금융당국은 이에 지난해 스트레스 DSR 제도를 3단계에 걸쳐 천천히 도입하기로 결정했습니다. 스트레스 금리를 1단계 때는 0.38%, 2단계 때는 지방 0.75%·수도권 1.2%, 3단계 때는 지방 0.75%·수도권 1.5%를 각각 적용하기로 한 겁니다. 오는 7월 1일이 바로 3단계 스트레스 DSR이 적용되는 시점입니다.
예시를 통해 대출 한도가 얼마나 줄어드는 지 살펴볼까요. 만약 연봉 1억원을 버는 차주가 수도권에 집을 사려고 4.2% 금리로, 30년 만기 원리금 균등 상환 조건으로, 변동형 주택담보대출(주담대)을 받았다면요. 현재 5억 9400만원인 대출 한도가 7월 1일부턴 5억 7400만원으로 줄어듭니다.
같은 조건의 혼합형 주담대를 빌린다고 가정해볼까요. 현재 6억 2700만원을 빌릴 수 있지만 7월 1일부턴 5억 9400만원만 대출이 나옵니다. 대출 한도가 3300만원 줄어드는 셈입니다. 주기형 주담대 상품의 대출 한도 역시 1800만원(6억 5300만원→6억 3500만원) 감소합니다. 어떤 주담대 금리 유형을 택하던 대출 한도가 1000만~3000만원 줄어드는 겁니다.
노도강 등 실수요자 선호지 직격탄
최대 3000만원 가량 대출 한도가 줄어드는 건 중산층이나 저소득층에게 더욱 타격으로 여겨집니다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 이들 실수요자가 관심 갖는 서울 강북권이나 수도권 외곽지역의 주택 거래가 위축될 수 있다는 전망이 나오는 이유입니다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “대출 한도가 줄면 수도권 아파트 거래량은 줄어들 것”이라며 “특히 실수요자 중심인 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽지역은 더욱 타격을 입을 수 있다”고 설명했습니다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “같은 수도권이라도 주택 시장 양극화가 더욱 심해질 것”이라면서 “외곽지역은 거래량이 줄며 가격 조정이 이뤄질 수 있다. 하지만 강남권에 미치는 영향은 작을 것”이라고 내다봤습니다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 투기과열지구와 조정대상지역이라 대출 한도가 적은데도 신고가가 계속 나오고 있으니까요.
경기 남부의 평택·이천 등은 더욱 울상입니다. 두 곳은 수도권임에도 신축 힐스테이트용인마크밸리아파트가 좀처럼 팔리지 않아 ‘미분양관리지역’으로 지정돼 있는 상황입니다. 대출 한도가 줄어들면 더욱 외면 받을 가능성이 높습니다.